אוקטובר 2016. מאת אלי צחור ואמיר חדד

 

שם האג"ח: אנגל משאבים אג"ח 8
מח"מ: 5.99
תשואה: 5 אחוזים שקלי
בטחונות: שעבוד ראשון על הנכסים המניבים בשיעור LTV של 75%.

השבוע ננתח את אנגל משאבים שעוברת שינויים מהותיים בחודשים האחרונים.
אנגל משאבים היתה חברה בבעלות יעקב אנגל,  פעלה בתחום היזמי במזרח אירופה, בעיקר בצ'כיה ובסרביה.
לחברה הייתה גם פעילות בתחום הנדל"ן המניב בישראל וכן שני פרויקטים יזמיים לבנייה למגורים בתל אביב.
במהלך השנים נקלעה החברה לקשיי מימון, הועברה לידי כונס הנכסים של הבנק ההונגרי,  והיתה פעילה תחת כונס הנכסים ההונגרי במשך שנים ארוכות.
בחודש מרס האחרון השתלטו על החברה אלי גבאי, הבעלים של קבוצת גבאי, ודיויד מוריס.
לחברה יש אחזקות היסטוריות במספר פרויקטים בחו"ל והיא החלה לממש את הפרויקטים, תהליך שצפוי להימשך בחודשים הקרובים.

קנדה. לחברה הייתה קרקע בקנדה שנמכרה והיא צפוייה לקבל את יתרת התשלום בסך 1 מיליון אירו בחודשים הקרובים.

צ'כיה. לחברה יש פרויקט מגורים בצ'כיה בשם VELESLAVIN הכולל 73 יחידות ו-12 יחידות מסחריות. נותרו בו 10 יחידות למכירה. התזרים הצפוי הוא כ-3 מיליון אירו, בשנה הקרובה.

סרביה בלגרד. הבור הגדול של החברה נמצא בבלגרד שם התכוונה החברה להקים פרויקט למגורים, משרדים מלון ומסחר. לחברה יש קרקע שרשומה בספרים בשווי של 24 מיליון אירו. כאשר מול זה יש חוב לעיריית בלגרד בסך 35 מיליון אירו.
החוב של החברה ע"פ הנאמר מהחברה הינו נון ריקורס והחברה בוחנת את האפשרות להשיב את הקרקע לעיריית בלגרד ולקבל פיצוי בסך 2-3 מיליון אירו.
בבעלות החברה 8 נכסים מניבים, מהם שלושה מקבצי דיור המושכרים למדינת ישראל (באמצעות עמידר). הנכסים המניבים מייצרים NOI יציב של כ-25 מיליון ₪ בשנה.
שיעור התפוסה בנכסים הינו כ-90 אחוז. רוב השטחים מושכרים לשוכרים חזקים : מדינת ישראל,משרד רו"ח שטינמץ עמינח, טכנולוגיות חיתוך מתקדמות, פרוטליקס, מכללת אורט בראודה, יפנאוטו, מנפאואר ועוד.
החברה מתכוונת להשביח את הנכסים המניבים ולאתר הזדמנויות נוספות בתחום.

 

 

NOI	צפי 2016	צפי 2015
מקבץ דיור בערד	5.1	5.1
מקבץ דיור בעפולה	4.1	4.2
מקבץ דיור בנצרת	3.3	3.3
בית אנגל	5.1	5.1
מרכז אשדר	1.7	1.4
נכס בכרמיאל	3.9	4.1
נכס ביוקנעם	1.4	1.2
נכס באור עקיבא	0.7	0.8
סך הכול	25.3	25.2

החברה מקדמת מזה שנים 2 פרויקטים התחדשות עירונית.
הפרויקט הגדול והמשמעותי הינו פרויקט פינוי/בינוי בשכונת הדר יוסף בתל אביב . חלק החברה בפרויקט הינו 80 אחוז. החברה תבנה 105 יחידות דיור ב-6 בניני מגורים, 48 מתוכם יימסרו לבעלי הזכויות במבנים.
הפרויקט יחל בחודשים הקרובים ויימשך שנתיים וחצי. צפוי להניב רווח גולמי של כ-30 מיליון ₪ ועודפים של כ-50 מיליון ₪.

הפרויקט השני של החברה הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב הנביאים 73 בבת ים. חלק הקבוצה בפרויקט הינו 100 אחוזים. החברה תחזק מבנה בן 4 קומות שיש בו 28 יחידות ובתמורה תוכל לבנות 22 יחידות נוספות. הפרוייט נמצא בתהליכי אישור ויקח זמן עד שיבשיל לכדי ביצוע.

ככלל החברה לא מתכוונת לפעול בתחום הנדל"ן למגורים דרך החברה, שכן לקבוצת גבאי יש חברה העוסקת בנדל"ן למגורים. נציין כי קבוצת גבאי רכשה לאחרונה את חברת הביצוע צ.לנדאו.
לאחר שהחברה תממש את פעילותה בחו"ל ותבצע את פדיון סדרות האג"ח הישנות, תישאר החברה עם חוב של אג"ח בלבד (מלבד הליווי הבנקאי לפרויקט הפינוי בינוי) בסך 183 מיליון ₪. לחברה תישאר הלוואת בעלים בסך 27 מיליון ₪ שהיא נחותה לאג"ח.

לחברה יש נכסים שווים להערכתנו כ 290 מיליון ₪ (בשיעור היוון של 8.5 אחוזים, שמרני מאוד). כמו כן לחברה יש מזומנים בקופה כולל המימושים בחו"ל בסך כ-30 מיליון ₪. יש לה גם את העודפים העתידיים הצפויים מפרויקט הדר יוסף.

 

נכסים מניבים	290	חוב אג"ח	183
מזומן	30	הלוואת בעלים	27
שווי עודפים	20
סך הכול:	340		210

כפי שציינו לחברה יש NOI של 25 מיליון ₪ ובנוסף יש לה בקופה 30 מיליון ₪.
לחברה יש תשלום ריבית שנתי בסך של 9 מיליון ₪ . הנהלה וכלליות של 7 מיליון ותשלומי קרן עתידיים החל מ-2017 בסך 5.5 מיליון ₪ .מה שמותיר את החברה עם 3.5 מיליון ₪ פנויים ( לפני מס – לחברה יש הפסדים צבורים).
נראה שהחברה לא תתקשה לעמוד החזרי הריבית והקרן בשנים הקרובות.