אוקטובר 2017

מאת אמיר חדד ואלי צחור

 

היום אי אפשר לפתוח עיתון כלכלי בלי לראות מודעות הקוראות לנו לרכוש נדל"ן באמריקה עם תשואות פנטסטיות. קחו את הריבית האפסית אצלנו, צרפו לה את המיסוי הגבוה על דירות בארץ ואת התשואות הנמוכות יחסית בשוק הנדל"ן המקומי, וקבלו שפע של הצעות לקנייית בתים בארה"ב ובגרמניה, ולצידן מספרים יפים של תשואות, לעיתים דו ספרתיות.

לכאורה החלום האמריקאי קל מתמיד. אנחנו רק נביא את הכסף והם ידאגו לאיתור הנכס, טיפול בנכס, תחזוקה, התקשרות עם שוכרים, גביית שכר הדירה, והכי חשוב - מכירתו בעתיד. אנחנו נראה  מזה תשואה שנתית של 9-8 אחוזים גם בלי כאב הראש של התעסקות עם פרטים קטנים מעבר לים.

המעניין הוא שברוב המדינות המדוברות שוררת ריבית אפס או קרובה לאפס, אבל אנחנו לא רואים שיש ביקוש מיוחד למציאה הזאת, לא בגרמניה ולא בארה"ב. כולם מחכים לישראלי-המחפש-תשואה, יקנה נכס במקום שאיש לא שמע עליו, ויקבל על זה 36 המחאות מראש שיבטיחו לו תשואה של 9 אחוזים.

הציניות שלנו נובעת מכך שלא מעט סיכונים עומדים בפני המשקיע הישראלי הממוצע, כאלה שידללו את התשואה החלומית ויעשו את ההשקעה לבלתי כדאית:
 
מיסוי - משקיעי הנדל"ן לא מודעים לכל חוקי המס הקיימים במדינות היעד. אחת הדוגמאות לכך היא קיומו של מס ירושה בארצות הברית. כך כאשר בעל הנכס נפטר יהיו יורשיו חייבים בתשלום מס עיזבון גם אם המנוח כלל אינו אזרח אמריקאי, ואף לא ביקר שם מעולם.
 
מט"ח - נניח קנינו נכס ביורו בשער של 4.8 שקל ליורו והיום היורו 4.15. סיפרו לנו שהרווחנו 20 אחוז על הנכס, אבל בפועל התשואה שואפת לאפס.
 
עלויות עסקה - בחלק מהמדינות, למשל גרמניה, עמלת התיווך היא 7.12 אחוז, גם בקניה וגם במכירה. חוץ מזה ישנן עלויות עסקה נוספות, עורכי דין ומסי רכישה בכל מדינה, ואלה מייקרים את העלות ל-12 -13 אחוז בקניה ובערך אותו דבר במכירה. כך שאפילו הרווח הוא 25 אחוז על העסקה ואפילו המט"ח לא ירד, בקושי מגרדים את נקודת האיזון.

לא חסרים סיפורי נוכלות בתחום הזה, שלא מעידים חלילה על הכלל, אבל ממחישים את החיסרון למשקיעים בהיעדר הרגולציה והפיקוח. כדי להתגבר על הספקנות, אחת החברות שמכרה נכסים בארצות הברית הבטיחה להשקיע יחד עם המשקיעים שלה 5 אחוז בכל עסקה על מנת להראות שהיא באותה סירה עם המשקיעים. אחד המשקיעים ביקש את רשימת הוצאות החברה וגילה להפתעתו עמלת תיווך של 12 אחוזים לחברה. אותו משקיע בירר לפשר אותה עמלה ונאמר לו שזה מקובל. התשובה לא סיפקה אותו והוא המשיך לחקור וגילה שעמלת התיווך שולמה לאחד מבעלי החברה.

מקרה אחר: חברה ישראלית שיווקה למשקיעים נכסים בחו"ל והבטיחה להם תשואה של 9 אחוזים ל-5 שנים. לאחר בדיקה התברר שמחירי הנכסים בפועל באותה שכונה הוא בין 40-50 אחוז מהמחיר אותו רכשו משקיעי הנדל"ן הישראלים. אז נכון שהמשקיעים הישראלים יקבלו תשואה מובטחת של של 9% לשנה, אבל הדבר יבוא לידי ביטוי במכירה. כאשר מוכרים את הנכס לאחר חמש שנים, הם ייצאו בהפסד, לפני כל עלויות העסקה.

צריך לשים לב שברוב ההסכמים עם החברות האלה, הדין החל הוא הדין האמריקאי, ובית משפט בארה"ב מוסמך לדון במחלוקת שתתעורר. משקיע שנכווה מאחת החברות הללו ורוצה להגיש תביעה, ייאלץ להרחיק לאמריקה ובתוך כך לקחת עורך דין מקומי המצוי בחוק המקומי. ניהול תביעה באמצעות עורך דין אמריקאי לא יהיה כלכלי, וכך צפוי שהמשקיע הממוצע יעדיף לוותר על הכסף ולא לתבוע. כך קרה עם מי שהשתתפו בטרנד רכישת יחידות הנופש בספרד בשנות ה-90.
 

לסיכום, אין להסתנוור מהצעות מפתות ותשואות מובטחות, הייאוש מרכישת נדל"ן בארה"ב ממש לא יותר נוח. 
ארה"ב

דוח התעסוקה שפורסם בארצות הברית לא היה מהטובים שהיו בשנים האחרונות אולם ניתן לייחסו לנזקי הסופה הגדולה.
הנתון המעודד בדו"ח התעסוקה היה שיעור ההשתתפות בכוח העבודה שעלה מ-62.9 ל-63.1 אחוז.
נתוני האינפלציה שהתפרסמו בארצות הברית הראו אינפלציה בקצב שנתי של מעל 2 אחוזים.
כתוצאה מנתוני המאקרו החיובים בכלכלה האמריקאית עלתה ההסתברות להעלאת ריבית עד לסוף השנה.
 
אירופה

בכלכלה האירופאית גוברות הקריאות להקטין את ההרחבה המוניטרית וזאת עקב החשש ליצירת בועות פיננסיות.

 

הבחירות עסקו בשאלה האם לאפשר ליפן להקים כח צבאי התקפי לראשונה מאז תום מלחמת העולם השנייה. הסיבות היפאניות בדבר נחיצותו של כוח כזה הן האיומים שמגיעים מהשכנה הצפון הקוריאנית ומהסינים שמגבירים את הנוכחות הצבאית שלהם בים סין. סיבה חשובה לא פחות שעצם ההשקעה בכח צבאי שכזה תגרום לעליה בצמיחה בכלכלה היפנית מצרך שהינו מבוקש מאוד בכלכלה היפנית בשנים האחרונות.

ראש ממשלת יפן שינזו אבה זכה בבחירות, וקיבל תמיכה לקו התקיף שהוא נוקט בגישתו לאיומים הצפון קוריאניים, בדומה לנשיא דונלד טראמפ. 

ישראל

בישראל ישנם עודפי גבייה ממיסים בסך של 10 מיליארד ₪ ועכשיו השאלה מה יעשו בכסף. אפשרות אחת היא להמשיך ולהקטין את החוב שעומד על כ-60 אחוז חוב תוצר. אפשרות שנייה היא להקטין מיסי,  והשאלה איזה מיסים?
האפשרות השלישית היא להגדיל קצבאות כמו קצבאות זקנה, נכים או השקעה בתחומים אחרים.