מרס 2015

מאת אלי צחור ואמיר חדד

 

החודש יצא דו"ח מבקר המדינה לעניין בועת הנדל"ן. הדו"ח תקף והאשים את ממשלת אולמרט ובעיקר את ממשלת נתניהו על אוזלת היד ועל העדר תוכנית אסטרטגית. הדברים שכתב המבקר נכונים וחשובים. אבל אשמים מרכזיים בבועת הנדל"ן, קרי בנק ישראל ועיוות המס בהשקעה בנדל"ן, אלה לא הגיעו לשולחנו של המבקר. לא ברור לנו למה.

בישראל 2015 בונים כ-50,000 יחידות דיור. בכל מקום שבו נסתובב נראה מנופים עובדים. המספרים הנ"ל גבוהים ב-10,000 יחידות דיור מהביקוש הטבעי, אך המחירים ממשיכים לעלות.
מספר הדירות הלא מכורות בישראל עומד על כ- 28,000-27,000 דירות, שיא של 15 שנה. אבל גם זה לא מפריע למחירי הנדל"ן להמשיך לעלות.

בישראל 2015 יש צפי לצמיחה של כ-3.2 אחוז, גירעון של 67 אחוז בחוב תוצר ואינפלציה שלילית. אלה נתונים טובים מאוד. בכל זאת הוריד בנק ישראל את הריבית שוב לרמה אפסית ומשדר שהוא מתכוון להמשיך בכך. התוצאה היא עליה נוספת באיגרות החוב ל 10 שנים בישראל. בימים אלה התשואה השנתית באג"ח לעשר שנים היא כ-1.6 אחוז שזה נמוך מארה"ב. תשואה זו פירושה פגיעה לא מבוטלת בפנסיה העתידית. אבל הסיכון הגדול הוא שהמדיניות של בנק ישראל היא "דלק" נוסף למצב עולם בו אין אלטרנטיבה סולידית לכסף. זה מריץ עוד יותר את ציבור המשקיעים אל עבר שוק הנדל"ן והמניות. בדרך הציבור עובר דרך הבנק ולוקח משכנתא זולה.

הנזק הגדול ביותר הוא הנזק שגורם בנק ישראל לצעירי המדינה בכך שהוא כמעט "מכריח" אותם לרכוש דירות במחיר מופקע ולשעבד את עתידם הכלכלי למשכנתא.

ריבית בנק ישראל היתה צריכה להיות היום בין 1.5-2.5 אחוז, כמו באוסטרליה ודרום קוריאה, שלהן נתונים כלכליים דומים לשלנו. גם שם פוחתו המטבעות המקומיים מול הדולר למרות פער הריבית. בכך בנק ישראל היה עוזר למנוע את משבר הנדל"ן שככל הנראה צפוי לנו בשנים הקרובות.

בנק ישראל רואה רק מטרה אחת והיא שמירה על יציבות המחירים, כמו העיוור שרואה רק לבן מספרו המפורסם של ז'וז'ה סאראמאגו. הספר אינו עוסק בעיוורון רגיל אלא בעיוורון מיוחד. עיוורון בו הסובל ממנו רואה אך ורק לבן מול עיניו, אולם כאשר פונה לרופא עיניים, הרופא אינו מוצא כל פגם בעיניו. בהמשך הספר כנופיה של עיוורים מובילה את כלל אוכלוסיית העיוורים לידי אסון כללי.
האם גם אותנו מובילים לא נכון?
אנו מאמינים שכן.

עיוות מס בשוק הדירות

לא רק בנק ישראל אשם בבועת הנדל"ן. אשמות בו גם ממשלות ישראל השונות לדורותיהן אשר יצרו עיוות מס לטובת שוק הנדל"ן. בישראל יש יתרון מיסוי מובהק לטובת הנדל"ן: