דצמבר 2015.

מאת אלי צחור ואמיר חדד

 

מחירי הדירות בישראל הכפילו את עצמם מאז 2008 בעוד מדד המחירים לצרכן עלה בקצת יותר מ-12 אחוזים. לא יועילו המודלים והנתונים הכלכליים שלפיהם השוק גבוה וצריך לרדת. עם עובדות קשה להתווכח, השוק עולה. בישראל צריך כמעט 160 חודשי עבודה על מנת לרכוש דירה, יותר מכל מקום אחר בעולם.

 

וכך התרגלנו בשנים האחרונות שאין שמץ של סיכוי להפסיד בעסקת נדל"ן .
אם מסתכלים על מחירי השכירות בישראל מאז 2008 מגלים שהם לא התנהגו כמו מחירי הדירות ועלו בכ-40 אחוז. לכן התשואה על הנכסים הנרכשים ירדה משמעותית. אם מוסיפים לכך את העלויות לרכישת דירה כגון מס רכישה של שמונה אחוז, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין ותחזוקה,  מקבלים עסקה שנותנת לטווח של 10 שנים תשואה נמוכה של אחד עד שלושה אחוזים.

 

אבל כל זה לא מעניין את הציבור כי מבחינתו, וגם כפי שהגרף מראה, מחירי הנדל"ן "תמיד" עולים והם עתידים לפצות על התשואה הנמוכה ועל העלויות הנלוות.

 
לא רק הישראלים חושבים כך. בהרבה מדינות בעולם מחירי הנד"לן נסקו. בכל מדינות האיחוד האירופאי, בארצות הברית  ואפילו בטורקיה, בה התרסקה הלירה הטורקית ,שוק הנדל"ן עלה ב-16 אחוז בשנה האחרונה.  
שני גורמים לכך, האחד בינלאומי והשני מקומי.

סביבת הריבית העולמית הנמוכה. הריבית הנמוכה שעשויה לשנות כיוון בשבועות הקרובים ולהתחיל לעלות, יכולה להשפיע גם על שוק הדירות. אמנם זה לא יהיה בקצב מהיר כי אנחנו לא מצפים לריביות גבוהות בשנה הקרובה, אבל המתווה בו הריביות הולכות ויורדות יסתיים ככל הנראה ב-2016. זה יתחיל באמריקה ומשם לאט לאט יזלוג לשאר העולם וגם לישראל.

מחיר למשתכן. תוכנית מחיר למשתכן אמורה לשווק כ-70,000 דירות בשנה וחצי הקרובות במחיר הנמוך ב 200-300 אלף ₪ מהמחיר הנוכחי. הוא מיועד אך ורק לרוכשים שיהיו זכאים לכך על פי תנאי הזכאות.

אמנם הקבלנים גיחכו בהתחלה ואמרו שאין סיכוי שזה יוריד את מחירי הנדל"ן, אבל התוצאות הראשונות מדברות בעד עצמן.

הסנוניות הראשונות היו  בחודש אוקטובר – נובמבר ובמספר ערים, למשל:  קריית מוצקין שם שווקו 1000 דירות , בעפולה מעל ל-400 דירות,בראש העין ובבית דגן 500 דירות ועוד דירות בירושלים ודימונה.

המסה  הגדולה אמורה להגיע בינואר.  עתידות להיות משווקות בין 5,000-10,000 דירות במחירים זולים ובתוך כשנה וחצי ישווקו כ-70,000 דירות . הביקוש הטבעי  בישראל הוא ל-40 עד 50 אלף דירות בשנה.

התחלות הבנייה  ב-2016 צפויות לעבור את ה-50,000 יחידות בשנה וגם זה צפוי לתרום להגדלת היצע הנדל"ן. לדעתנו מדובר במהלך שמשנה את כללי המשחק וקבלנים שייתקעו עם מלאי צפויים לספוג הפסדים ניכרים. כבר עכשיו מתחילים להרגיש האטה במכירת דירות: חודש אוקטובר 2015  הוא החודש החלש ביותר במכירת דירות מאז שנת 2005.

גם שוק דירות יד שניה עשוי לשלם מחיר, שכן רוכשים שהיו אמורים לרכוש את הדירות הנ"ל יחכו לדירות למחיר למשתכן.

בכל מקרה, שוב חוזרת לה תקופת ההמתנה כמו שהיה בתוכנית מע"מ אפס וציבור רוכשי הדירות יושב על הגדר. הבשורה הגדולה  של תוכנית  מחיר למשתכן היא עצירת הספסור בקרקעות המדינה לכל המרבה במחיר ובכך נבלם המאיץ לעליית מחירי הדירות.